实物投资是以实物作为出资方式的投资。包括建筑物、厂房、机器设备或其他物资。实物作为出资对象，必须是合营者自己所有的财产并且未设立任何担保物权，出资者应当出具拥有所有权和处置权的有效证明。外国合营者，以机器设备或其他物资出资，必须符合下列条件：1、合营企业所必不可少的； 2、中国不能生产或虽能生产但价格过高或在技术性能和供应时间上不能保证需要的；3、作价不得高于同类机器设备或其他物资当时国际市场价格。